Как работает рынок земли в Евросоюзе

Украине для вступления в ЕС придется привести земельное законодательство в соответствие с европейскими нормами, что также поможет ей в экономическом обновлении. Рынки сельхозземель работают во всех странах ЕС без запретов или мораториев на отчуждение. О том, как степень их регулирования отличается в странах Западной и Восточной Европы, подробно рассказывает https://landlord.ua .

 

Каждая страна ЕС имеет свои правила и ограничения в земельном законодательстве, а гарантом соблюдения мер регулирования выступает Суд Европейского Союза. Проанализируем работу рынков земли стран Западной (Нидерланды, Бельгия, Ирландия, Испания, Франция) и Центрально-Восточной Европы (Литва, Польша, Румыния, Словакия, Венгрия, Хорватия, Чехия).

 

Наиболее либеральным является земельное законодательство в Нидерландах и Бельгии, а также в Чехии и Словакии, тогда как во Франции и Венгрии ограничений больше всего.

 

Так, в Венгрии приобрести более 1 га сельхозземли могут только зарегистрированные фермеры – граждане Венгрии или ЕС с подтвержденной квалификацией в области сельского или лесного хозяйства или занимающиеся такой деятельностью не менее 3 лет в течение 5-летнего периода или владеющие минимум 25% зарегистрированного сельхозпредприятия.

 

В Польше участки более 1 га могут приобрести только фермеры, которые обязаны на приобретенном участке заниматься сельскохозяйственной деятельностью не менее 5 лет без права его продажи или передачи другим лицам. Покупка сельхозземли не фермерами, в том числе и юридическими лицами, разрешена только с согласия Национального центра поддержки сельского хозяйства.

 

Во Франции нет ограничений на приобретение сельхозземель, но для занятия фермерством или виноделием требуется разрешение, одним из условий выдачи которого является наличие образования и опыта в сельскохозяйственной деятельности. В Венгрии юридическим лицам (как местным, так и иностранным) запрещено покупать землю.

 

В большинстве стран Западной Европы права арендаторов максимально защищены, в том числе путем установления минимальных сроков аренды земли, составляющих 5-27 лет. Во Франции и Нидерландах правительства ежегодно определяют максимальную арендную плату, а в Бельгии она пересматривается раз в три года с участием фермеров и представителей землевладельцев. В Словакии арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, если из-за изменения экономических условий или падения цен не получил запланированный доход. Еще одним механизмом защиты прав арендаторов является автоматическая пролонгация аренды, существующая в Испании, в отдельных регионах Бельгии и Нидерландах.

 

Преимущественное право на покупку земли при ее продаже имеет арендатор в Испании, Венгрии, Румынии, Бельгии и Нидерландах, тогда как во Франции и Польше дополнительным условием будет срок аренды не менее 3 лет. Во Франции лицо, купившее землю, должно возделывать ее в течение 9 лет, а в Чехии это правило действует только при аренде государственных земель.

 

В большинстве стран ЕС предусмотрена консолидация земель по инициативе собственников, правительства или муниципалитетов, а участники процедуры должны получить компенсацию или землю эквивалентной стоимости. Однако такой процедуры нет в Румынии и Венгрии.

 

Во Франции муниципалитетами осуществляется система землеустройства AFAFE, которой может быть инициировано принудительное изъятие земель, а владельцам дано право обжаловать это в суде. В Хорватии правительством разрабатывается Программа уплотнения сельхозземель, а раздел консолидированных земель запрещен в течение 99 лет со дня принятия решения об объединении. В Литве проект консолидации должен иметь утвержденный генплан, площадь минимум 100 га и не менее 5 участников. В Испании есть специальные процедуры мелиоративной консолидации, для проведения которой требуется специальный указ правительства.

 

Почти во всех странах ЕС отсутствуют ограничения на покупку земли физическими и юридическими лицам из ЕС. Но для резидентов из стран вне ЕС ситуация существенно отличается.

 

В Венгрии покупать сельхозземли могут только граждане стран ЕС. В Литве это дополнительно разрешено гражданам из стран НАТО и Евроассоциации свободной торговли. В Ирландии и Польше приобретение земли резидентами неевропейских стран возможно только с разрешением властей. В Хорватии с 1 июля 2023 г. покупать сельхозземли (за исключением лесов и пастбищ) разрешено иностранцам. А в Словакии отсутствуют ограничения по гражданству покупателей, но есть запрет на приобретение гражданам тех стран, которые не позволяют покупать свои земли физическим или юридическим лицам Словакии (именно к таким относится Украина). В Испании требуется разрешение на покупку земли в некоторых регионах: на островах, территориях в Северной Африке и Гибралтарском проливе.

 

Оборот земель в ЕС регулируется законодательством с учетом принципов свободного движения товаров, услуг, капитала и работников. А надзор за их соблюдением осуществляет Суд ЕС (CJEU). Им сформированы следующие позиции регулирования земельных отношений:

• Фиксация цен. Суд позволяет государству во избежание спекуляции землей регулировать цену сельхозземли на основе объективных, недискриминационных и точных критериев, если нет других мер воздействия.
• Борьба с агрессивной экспансией. Государство различает «рыночную стоимость» участка и «высокую тендерную ставку», поэтому может отказать в продаже, если ставка не соответствует стоимости земли.
• Требование осуществления фермерской деятельности. Государство может потребовать сохранения земли в сельскохозяйственном использовании, но не имеет права обязать покупателя самостоятельно проводить фермерскую деятельность.
• Требование об обязательстве покупателя проживать вблизи участка – ограничивает свободное движение капитала и является недопустимым.
• Установление лимитов на площади приобретения земель также ограничивает свободное движение капитала.
• Административное разрешение на отчуждение земельных участков из-за военных рисков. Разрешается для защиты интересов государства при наличии обоснования и отсутствия альтернативы.

 

В Украине с 1 января 2024 г. юридическим лицам, учрежденным гражданами Украины, разрешено покупать сельхозземли. А предельная площадь покупаемого участка увеличена со 100 до 10 тыс га. Теперь пассивный доход от аренды земли может превысить доходность депозитов.

 

За последние 3 года в стране продано всего 1% сельхозземель. Если в феврале 2022 г. в среднем продавалось 10 тыс га в неделю, то в декабре 2023 г. – только 2,5 тыс га. В январе 2024 г. было заключено 73 сделки на продажу 233 га земли.

 

Около 10% сельхозземель заминированы, еще 22% находятся под оккупацией, поэтому спрос на землю в центральных и западных регионах самый высокий. Эксперты ожидают активизации рынка земли и роста цен на нее в течение года. Усиливающийся спрос увеличивает стоимость земли и доходы государства – как от купли-продажи, так и от НДФЛ, военного сбора и арендной платы.

 

Чтобы сделать Украину привлекательной для инвесторов и избежать исков в Суд ЕС, нужно выполнить «домашнее задание» и адаптировать законодательство в соответствии с европейскими нормами. Завершение земельной реформы ускорит экономические процессы, даст новые возможности стране и аграриям, защитит права владельцев и пользователей земли.

 

Поэтому сразу после победы следует провести третий этап земельной реформы и разрешить покупать сельхозземли иностранным инвесторам. Но сначала этот вопрос должен быть решен на национальном референдуме.