Реальная стоимость 1 га сельхозземли в Украине уже превысила 1,5-2,5 тыс. долларов

Рынок сельхозземли, который заработал в Украине с 1 июля 2021 г., сейчас является одним из самых активных в стране. О динамике его развития подробнее рассказывает Зеркало Недели .

 

На рисунке 1 представлены данные по количеству сделок, заключенных за весь период работы рынка земли.

 

 

Следует учесть, что данные за 2021 г. приведены только за второе полугодие, а информация за 2022 г. неполная, поскольку с началом полномасштабной войны были закрыты Госреестры прав на недвижимое имущество.

 

Уже на рисунке 2 можно увидеть, что среднее количество сделок (в пересчете на количество месяцев) в 2024 г. почти сравнялось с довоенными показателями.

 

 

Напомним, что в июле 2021 г. рынок земли был открыт только для физических лиц, и лишь с 1 января 2024 г. юридическим лицам разрешить покупать паи у физлиц. При этом предельная площадь земли, которую может приобрести физическое или юридическое лицо, составляет всего 10 тыс. га. Покупать сейчас можно только приватизированные земли, тогда как государственные и коммунальные земли передаются исключительно в аренду. Преимущественное право выкупа имеет арендатор земли, а цена земли до 2030 г. должна быть не меньше нормативно-денежной оценки (НДО), которая фактически является определенной государством стоимостью земли, с которой начисляются налоги.

 

С июля 2021 г. по 31 декабря 2023 г. физические лица заключили 249 916 сделок с землей, из них 109 205 – в 2023 г. В 2024 г., когда покупать землю разрешили юридическим лицам, было заключено 146 513 сделок. За период работы рынка земли было заключено 396 429 сделок на участки общей площадью 877,805 тыс га.

 

До полномасштабного вторжения ежемесячно заключалось в среднем 12455 сделок, и уже в 2024 г. этот показатель вырос до 12209 сделок, и продолжит расти в 2025 г.

 

Доля проданных земель составляет 4% площадей, засеянных в Украине в 2024 г. То есть, несмотря на активизацию рынка земли, количество сделок охватывает незначительную часть обрабатываемых площадей.

 

На рисунке 3 приведены общие посевные площади в разрезе областей.

 

 

Специалисты считают, что стоимость земли зависит от ее плодородия (измеряемого бонитетом) и политики агрохолдинга, действующего в регионе (арендующего землю), поскольку некоторые из них активно скупают земли, другие – нет.

 

В целом владельцы земельных участков не спешат их продавать, ожидая роста цен. Также есть категория покупателей, скупающих земли с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене.

 

Перечень юрлиц, купивших сельскохозяйственную землю в 2024 г., насчитывает 200 предприятий, но только 10 из них купили более 1000 га, а максимальная площадь приобретенного участка составляет 5 тыс. га при предельно разрешенных 10 тыс. га (что указано на рисунке 4).

 

 

Среди физических лиц есть почти исчерпавшие лимит разрешенного для покупки объема 10 тыс га (рисунок 5).

 

 

Процесс покупки земли сродни процедуре приобретения любой недвижимости: объект выставляется на продажу через объявление на специализированных сайтах и при наличии покупателя нотариус оформляет сделку. Существенное отличие состоит в том, что на рынке недвижимости средняя стоимость сделки составляет 50 тыс. $, а на рынке земли – лишь 2-5 тыс. $.

 

Для оформления сделки необходимо иметь оценочную стоимость земли или справку Фонда госимущества Украины. Цена земли не может быть меньше нормативно-денежной оценки, которую ошибочно считают рыночной ценой. Однако вместо реальной рыночной стоимости в сделках указывается именно НДО, поскольку с нее уплачиваются налоги. Ранее в бюджет нужно было уплатить в виде налогов 8,5% стоимости (5% – НДФЛ, 1,5% – военный сбор, 1% – пошлина, 1%) а после повышения военного сбора – уже 12%. Поэтому в большинстве сделок указывается цена объекта на 2-3 грн выше, чем НДО, что в 2-3 раза меньше, чем рыночная стоимость.

 

Реальная стоимость 1 га сельхозземли в Украине уже превысила 1,5-2,5 тыс $. Так, в Ровенской области средняя нормативная денежная оценка 1 га составляет 27 тыс. грн., а средняя цена на сайте Госгеокадастра – 49,4 тыс. грн., тогда как реальная стоимость достигает 60-80 тыс. грн. Это значительно ниже, чем в Польше или других европейских странах, где средняя цена земли составляет 10 тыс $ за 1 га. Хотя и в Украине подобная цена встречается, но она касается сельхозземель, которые можно коммерчески использовать, поскольку они расположены вблизи дорог магистрального и местного значения, рекреационных зон или населенных пунктов и инфраструктуры.

 

Пока в Украине нет контроля над расчетом стоимости земельных участков, подобного тому, который проводит Фонд госимущества на рынке недвижимости. Поэтому земельные соглашения имеют различное налогообложение (кто-то платит всю сумму, кто-то минимизирует ее), что нарушает принцип справедливой уплаты налогов.

 

Такое положение вещей недопустимо, особенно во время войны, когда финансы страны направляются на защиту суверенитета. Поэтому Фонд госимущества должен позаботиться о надлежащем контроле за расчетом стоимости земельных участков, чтобы принцип справедливой уплаты налогов заработал и в этой сфере.