С 1 января вступает в силу второй этап земельной реформы

С нового года юридическим лицам разрешат покупать сельхозземли, а для физических увеличат предельный размер участка. Аналитики Минфина разбирались, как это повлияет на цену на землю.

С 1 июля 2021 г. в Украине заработал рынок земли, и владельцам сельхозземель разрешили продавать, а частным инвесторам – покупать участки. Но пока покупать землю могут только физлица, и то не больше 100 га.

С 1 января 2024 г. покупать землю разрешат юридическим лицам, созданным и зарегистрированным по законодательству Украины, участниками которых являются только граждане Украины или государство, или территориальные общины. А максимальный размер участка, который сможет приобрести одно лицо (юридическое или физическое), вырастет до 10 тыс га, что все равно будет значительно меньше, чем земельные банки крупных агрохолдингов. Так, земельный банк крупнейшей украинской агрокомпании Кернел составляет 510 тыс. га, а УкрЛендФарминга – 475 тыс. га.

Закон предусматривает третий этап открытия рынка земли, когда его разрешат покупать иностранцам. Но когда это произойдет пока неизвестно, поскольку такое решение должно быть утверждено на всеукраинском референдуме, который сейчас провести невозможно.

В мае в ВР был внесен законопроект о переносе второго этапа земельной реформы с 01.01.2024 г. на 2 года после завершения военного положения. «В результате войны аграрии понесли значительные убытки, поэтому не смогут конкурировать с крупным агробизнесом при покупке земли», - считают во Всеукраинском аграрном совете. Однако шансы на принятие законопроекта минимальны, поскольку его до сих пор не рассмотрели в комитете.

По словам Д. Пасечника, директора компании «Доброзем», создавшей маркетплейс для операций с землей, даже несмотря на военные действия в стране, существует несколько причин не откладывать изменения:

• западные партнеры считают, что продолжение земельной реформы окажет положительное влияние на экономику;
• увеличение количества сделок увеличит объем налогов;
• увеличение количества инвесторов усилит конкуренцию, что будет способствовать развитию рынка земли.

В компании «Твой круг», которая помогает инвесторам покупать землю, считают, что второй этап земельной реформы позволит юрлицам развивать долгосрочные проекты, привлекать кредиты, развивать инфраструктуру, строить системы мелиорации, переработку и др., что нецелесообразно было делать на арендованной земле.

По прогнозам Киевской школы экономики, в течение 3-х лет после открытия рынка земли для юрлиц ВВП страны может вырасти на 1-3%.

По данным Минагрополитики, за год земля в гривневом эквиваленте подорожала на 20%, однако эта цифра не отражает реальной ситуации, поскольку учитывает закупку девелоперами участков под застройку или рекреацию вблизи крупных городов. Сельскохозяйственная земля сейчас стоит 1300-2800 $/га в зависимости от почвы, расположения участка, региона и других факторов.

Эксперты считают, что открытие рынка земли для юрлиц значительно повысит спрос. Аграрии ждут возможности приобрести землю, чтобы не играться с «серыми» схемами. Выход на рынок земли брокеров, аграрных инвестиционных фондов повысит ликвидность и упростит процесс покупки. Агрохолдинги начнут покупать землю, в результате чего уже в следующем году долларовая цена может вырасти на 20-25%.

Но не все эксперты уверены в повышении цен на землю, поскольку они будут формироваться на реальной экономической основе. «Сейчас цена на землю низкая из-за значительных логистических затрат, и аграрии несут большие убытки, поэтому не смогут предлагать слишком высокую цену. В течение 2 лет цены вырастут в пределах 20%, а уже после победы можно ожидать существенного подорожания земли», - считают аналитики.

Сейчас количество продавцов земли не очень велико, и с 01.07.2021 г. продано лишь 1% сельхозучастков. Владельцы паев ожидают роста цен или используют их для получения доходов от аренды и проводят продажу только в случае острой необходимости.

После открытия рынка для юрлиц он окажется под влиянием дефицита предложений, увеличения спроса и сложного финансового положения агропроизводителей.

С полным обзором можно ознакомиться по ссылке